Итак, перефразируя известного героя, чтобы купить что-нибудь нужное, нам надо было сначала продать что-нибудь нужное. В нашем случае мы намеревались продать однокомнатную квартиру, чтобы затем купить двух- или трехкомнатную. Надо сказать, что первоначально мы хотели ее обменять, подыскав владельцев двухкомнатной квартиры, желающих переехать в однокомнатную. Таких оказалось очень много, однако мы в течение полутора лет (торопливость в этом вопросе, как правило, ни к чему хорошему не приводит) так и не смогли найти ни одной квартиры, отвечающей нашим требованиям. То апартаменты находились не в том районе, то этаж не подходил, то дом был панельный (а мы хотели только кирпичный), то хозяева в качестве доплаты требовали слишком внушительную сумму, совершенно не адекватную качеству жилья, то квартира была, что называется, «убитая» (этот термин употребляют ташкентские риэлтерские конторы и прочие посредники, когда имеют в виду квартиру, где в капитальном ремонте нуждается абсолютно все – от полов до сантехники). Изрядно утомившись от бесконечного и безрезультатного хождения по чужим квартирам, мы решили все же разбить этот процесс на фазы: сначала продать нашу «однушку», а уж затем купить что-то другое.

Тысяча и одна справка

Стали собирать необходимые документы и столкнулись с интересным противоречием. Согласно приложению № 1 к постановлению Кабинета Министров Республики Узбекистан № 180 от 4 апреля 1994 года (в редакции от 23 октября 1999 года), а именно, «Положению о порядке оформления договоров отчуждения и перехода права собственности при наследовании приватизированных квартир (части квартир), домов (части домов)» для нотариального оформления продажи квартиры (без чего ваша сделка будет недействительной) вы должны представить следующие документы:
— паспорт или заменяющий его документ;
— государственный ордер на право собственности на приватизированное жилье либо решение органа государственной власти на местах, администрации объединения, предприятия, организации или нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения;
— инвентаризационное дело на квартиру (часть квартиры), дом (часть дома);
— нотариально удостоверенное согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также лиц, давших согласие на приватизацию квартиры (части квартиры) или дома (части дома). В нотариальной конторе требуют личного присутствия этих лиц с паспортами;
— справку или домовую книгу;
— инвентаризационную справку установленного образца, выдаваемую службами кадастрового бюро технической инвентаризации, о техническом состоянии и стоимости жилого помещения на момент отчуждения.
На деле же, чтобы заключить договор, вам понадобятся еще:
— справка из Госкомимущества, если вы владелец приватизированной квартиры;
— справка из жилищно-эксплуатационного управления (которое в обиходе именуется ЖЭКом) или товарищества собственников жилья о составе семьи и прописанных в квартире (с подписями директора, инспектора отдела кадров и паспортистки);
— справка из того же управления об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, воды и газа с подписями директора и главного бухгалтера (при получении этой справки вы должны будете оплатить коммунальные услуги за 2-3 месяца вперед);
— справка из районной налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, земельного налога (для владельцев земельных участков);
— справка с круглой печатью из АТС о наличии в продаваемой квартире телефона (излишне говорить, что этой справки вам не выдадут, пока вы не погасите задолженность по абонентской плате и по междугородным переговорам);
— справка из энергосбыта об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии. В некоторых районах по непонятным соображениям с вас потребуют еще справку из махаллинского комитета о том, что он не возражает против продажи вами своего жилья. При получении этой бумажки вам, конечно, не избежать оказания «посильной помощи» вышеназванному комитету.
Преодолев ужас от огромного количества пунктов, мы взялись за дело (глаза, как говорится, боятся, а руки делают). На собирание всех справок ушла неделя (параллельно в производственно-жилищной инспекции – бывшей БТИ – готовили нужные бумаги). Правда, по неопытности и незнанию мы на начальном этапе попали впросак. Дело в том, что сразу же после получения справки в АТС ваш телефон отключают и подключат вновь только по заявлению нового владельца квартиры и только после уплаты им необходимого взноса за подключение. Именно поэтому данную справку следует получить не раньше того дня, когда вы отправитесь оформлять продажу квартиры. Мы же взяли вышеупомянутую справку загодя и в тот же день остались без телефонной связи, хотя до собственно продажи было еще достаточно много времени. Пришлось вновь идти на станцию и восстанавливать связь. Справку при этом у нас, конечно, изъяли, и потом всю процедуру пришлось повторять заново. Восстановление занимает в общей сложности несколько часов. Конечно, желающие могут воспользоваться услугами посредников, которые обещают собрать все справки за один день (при определенных отлаженных контактах это вполне возможно), однако услуги эти обойдутся вам в пределах от 100 до 200 у.е. (в зависимости от респектабельности посредника, к которому вы обратитесь).

Оформим отношения?

Когда все необходимые документы готовы, назначается день оформления. Явиться в нотариальную контору должны все люди, имеющие право проживать на продаваемой жилплощади (прописанные на ней). Имейте в виду, что добросовестный нотариус не удовлетворится их письменным разрешением, а потребует личного присутствия (с документами, удостоверяющими их личность). При наличии всех необходимых людей и документов процедура оформления перехода права собственности на жилое помещение занимает не более 10 минут. Вы (либо вторая сторона) оплачиваете пошлину, составляющую (в соответствии со ставками государственной пошлины, утвержденными постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан № 533 от 3 ноября 1994 года), если покупатель не приходится вам родственником, 10% от инвентаризационной стоимости квартиры. Если покупатель – ваш супруг, один из родителей или другой кровный или законный родственник, пошлина составит 1%. На кого лягут эти и другие расходы по сбору документов, надо договориться с покупателем заранее. А еще лучше, если вы заблаговременно составите соответствующий двусторонний договор, в котором будут оговорены абсолютно все условия, и заверите его у нотариуса. Мы именно так и поступили и были благодаря этому избавлены от возможных неприятных неожиданностей. Кроме того, вы почти наверняка столкнетесь с тем, что нотариус, скромно потупив взор, предложит вам оплатить его услуги. Разумеется, не через кассу. Нам, например, пришлось иметь дело с тремя нотариусами (как государственными, так и частными) трех совершенно разных районов г. Ташкента. И ни один из них не отступил от этого сценария. Надо сказать, что и мы, видимо, не были оригинальными, идя навстречу их пожеланиям. Тем более, что называемые суммы не были запредельными.
Там же, у нотариуса, вам предстоит решить и еще один, весьма немаловажный вопрос: сколько еще вы можете оставаться в проданной квартире. Этот срок нужно оговорить с новым хозяином в присутствии нотариуса при совершении сделки купли-продажи и настоять на том, чтобы нотариус собственноручно внес соответствующую запись в договор. И не спешите выписываться из проданной квартиры (если вы, конечно, не покидаете страну, а по каким-либо причинам просто меняете одну квартиру на другую), даже если новые хозяева очень на этом настаивают. Имейте в виду, что вы имеете право не выписываться, как правило, в течение месяца. Дело здесь в том, что если штамп о выписке будет проставлен в вашем паспорте до покупки новой квартиры, то купить вы ничего не сможете, т.к. будете лицом без прописки, а таким приобретать в Ташкенте недвижимость не положено. Хорошо, если у вас есть родственник, в отношениях с которым никогда и ни при каких условиях не случится недоразумений, и вы сможете заключить договор купли-продажи своей новой квартиры на его имя. А если нет? Как бы то ни было, сделав половину дела, то есть продав свою квартиру, мы могли бы, казалось, вздохнуть с облегчением. Но как бы не так. Оказалось, что продать недвижимость намного легче, чем купить другую. Чем же это объяснить?

5 1/2 недель

Критериев при выборе квартиры у нас было не много, а очень много. В какой-то момент мне даже показалось, что если пытаться все их соблюсти, лучше вообще не браться за это гиблое дело. Но отступать было уже поздно и некуда. Итак, нам предстояло в сжатые сроки найти то, что на годы станет нашим домом. Решив, что самостоятельно с этой задачей не справиться, мы обратились во все известные нам фирмы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, а также к риэлтерам-одиночкам, в просторечии именуемым «посредниками». К нашему несказанному удивлению, ни у кого из них не нашлось устраивающих нас вариантов. И никто из них не проявил ничего похожего на профессиональное рвение, чтобы честно заработать энную сумму. Все они довольно вяло пытались навязать нам свое мнение и всучить явно «залежавшийся» товар. Тогда мы поняли, что решение нашего вопроса надо брать в свои руки. И начали методично обзванивать всех продавцов жилья, обрывая все подходящие объявления на всевозможных столбах, тумбах и выискивая предложения в «ПрессТИЖе» и «Ташкентской неделе». В результате мы обрели солидный опыт, необходимый при выборе качественного жилья, которым и хотим поделиться.

Вершки и корешки или звезды с неба?

Прежде всего нужно обращать внимание на этажность и материал, из которого дом построен. Конечно, кирпичные дома предпочтительнее и поэтому дороже. Некоторые (и мы были именно из таких) не хотят приобретать квартиры на верхних этажах. Проживание на них действительно приносит большие неудобства, особенно если дом панельный: зимой квартира будет излишне переохлаждаться, а летом вам грозит невыносимая духота. Кроме того, надо будет неустанно следить, исправна ли крыша. В кирпичных домах другой минус. Если этаж выше третьего, летом могут быть проблемы с подачей холодной воды. Именно по этим причинам квартиры на верхних этажах стоят в среднем на 25% дешевле. Не все хотят приобретать квартиры и на первых этажах. Среди их главных недостатков – постоянная влажность от подвальных помещений, а также доступность для нежелательных визитеров (если и не жуликов, то разного рода бродяжек). Хотя есть и плюсы: как правило, у жильцов первых этажей имеется огород, а значит, желанная прохлада и приятное времяпрепровождение летом. Кстати, сразу развеем иллюзии некоторых потенциальных жильцов относительно того, что у них в этом случае будет возможность пристроить дополнительные помещения. Как нам разъяснили в строительном комплексе Ташкентского городского хокимията, любая пристройка к квартире на первом этаже считается самовольной застройкой, и ее в любой момент по решению соответствующей комиссии могут снести. Впрочем, и у квартир на промежуточных этажах при желании можно найти недостатки. Например, вы в любое время рискуете обнаружить на своих стенах и потолке потеки сомнительного происхождения, соседи сверху могут оказаться счастливыми родителями на редкость активного и шумного карапуза или молодая пара справа будет весьма темпераментно пытаться найти друг с другом общий язык. Но от этого, согласитесь, не застрахован никто и нигде. Посему и предусмотреть это практически невозможно. Так что если хотите жить максимально изолированно, придется искать отдельный дом, стоящий особняком.
Следующий критерий – «географический». Самые дорогие районы нашего города – Дархан и кварталы со столь желанной для многих литерой Ц, обозначающей «Центр». Хотя это, что называется, на любителя. Кто-то хочет жить в центре (прежде всего из соображений престижа), кто-то – лишь бы рядом было метро (для мобильности), кто-то – там, где привык за много лет, кто-то прагматичный прикидывает, есть ли рядом оптовый рынок, где можно запасаться качественными продуктами по доступным ценам, ну а кто-то просто желает перебраться поближе к родственникам. Объективности ради надо констатировать, что наибольшим спросом пользуются квартиры в кварталах Ц-1 – Ц-15, Яккасарайском районе, в районах станций метро Дружба народов, Хамза и Улугбек, а в последнее время наметился спрос на квартиры на Юнусабаде по новой линии метро. В соответствии с этим ранжиром разнятся и цены. А самое дешевое жилье вам предложат на Куйлюке, Каракамыше, в Сергели, отдаленных кварталах Чиланзара (с 14-го) и Юнусабада. Выше цены также и на квартиры в домах, расположенных на первых этажах вдоль оживленных трасс. Объяснение этому очень простое: такие квартиры обычно приобретаются под офис, аптеку, магазин или какое-нибудь подобное заведение.

Велика ли коробочка

Метраж комнат и связанный с ним общий размер квартиры тоже существенно влияют на ее стоимость (разумеется, прямо пропорционально). Имеют большое значение также смежность/раздельность комнат. Раздельные комнаты (со входами, как правило, из прихожей) предпочтительнее, и цена при этом выше. Такую планировку можно обнаружить в основном в современных домах, построенных не раньше 80-х годов (так называемые серии 77 и 77а). В домах 30–70-х годов обычно хотя бы две комнаты смежные, что делает как минимум одну комнату проходной. А это, согласитесь, доставляет определенные неудобства. Влияет на цену и наличие дополнительных помещений – балконов, сушилок, встроенных шкафов и пр. Но это достоинство представляется весьма условным. Подумайте сами: в наше время, отличающееся культом минимализма, нужно ли вам такое количество хранилищ заведомо ненужных вещей? От последних гораздо проще избавиться, чем иметь дело с пыльными кладовками. Многие особо требовательные покупатели считают важным фактором высоту потолков. Это тоже сказывается на стоимости жилья. Обычно квартиры старого жилого фонда, но с высокими потолками, стоят существенно дороже аналогичных квартир со средней высотой потолков (поправка составляет порядка 35-40%).

Достоинство чистой воды

Еще одним важным критерием является общее состояние квартиры. При ее осмотре необходимо учесть качество сантехнических узлов и соединений, узнать, давно ли производился капитальный ремонт. Далеко не лишним будет осведомиться у соседей снизу о том, не подтекают ли трубы, иначе вы рискуете в будущем в любой момент дня и ночи услышать их претензии. Оцениваются также двери (понятно, что укрепленные и бронированные – дороже) и окна. Как наличие, так и отсутствие всех этих дополнительных преимуществ вызывает колебания цен на квартиры.

У меня зазвонил телефон

Конечно, весьма немаловажно, чтобы в квартире наличествовал телефон. Установить его на большинстве АТС, особенно электронных, сейчас не составляет труда, но все же для этого потребуются затраты времени и денег (от 15 тысяч сумов и выше). Главное – наличие так называемой «технической возможности». К слову, в экономически развитых странах такое понятие отсутствует. Там при постройке дома, например, на 1000 квартир монтируют кабель, устанавливают распределительные коробки и распределительные шкафы ровно на столько же абонентов, так что при необходимости аппарат вам подключат за считанные часы. У нас же возможность иметь телефонную связь пока зависит от того, телефонизирован ли дом, в котором вы собираетесь жить, насколько он удален от телефонной станции (то есть от протяженности кабельных линий), от наличия свободных пар в распределительной коробке и т.п. Впрочем, расставшись с некоторым количеством сумов, вы встретите полное понимание со стороны сотрудников АТС, которые все же найдут возможность обеспечить вас бесперебойно работающей коммуникационной единицей.

Тишь да гладь

Если у вас нет возможности установить на окна дорогостоящие звуконепроницаемые стеклопакеты, то учтите и удаленность дома от оживленных автотрасс. Кстати, эта деталь почти не принимается во внимание при ценоформировании, но для внутреннего комфорта ее все же необходимо иметь в виду. Предложение на рынке недвижимости сейчас намного превышает спрос, так что выбрать квартиру хотя и трудно, но возможно. Вот и мы нашли, наконец, подходящие нам почти по всем параметрам апартаменты. Не могу сказать, что мы учли все риски, но основное все же проверили. Например, отнюдь не лишне навести справки, не прописан ли в квартире кто-то, о ком хозяева не спешат вам сообщить. В частности, нужно проверить, нет ли в семье сына, проходящего в период продажи данной недвижимости службу в армии. Казус здесь в том, что на время несения службы молодого человека выписывают из квартиры. И если, окончив службу, он попытается ее вернуть, закон будет на его стороне. Почерпнуть необходимые сведения можно у участкового милиционера, в жилищно-эксплуатационном управлении, наконец, в архиве. Целый кладезь полезной информации таят в себе словоохотливые старушки, греющиеся на солнышке у подъезда. У них же можно узнать и другие детали, касающиеся присмотренного жилища. Кажется, мы сделали все, чтобы вы могли контролировать ситуацию на каждом ее этапе. Ну, а выбор – за вами!

Юлия Авдеева

www.review.uz
2001 Выпуск 11

Источник: http://www.review.uz/archive/article.asp?y=2001&m=39&id=52